Resum en 30 segons
A Catalunya, un jove de 35 anys o menys amb base IRPF ≤ 36.000 € paga només el 5% d'ITP (en lloc del 10%) i té el AJD bonificat al 100%. A més, l'aval ICO li permet finançar fins al 95-100% del pis sense tenir el 20% d'estalvi. Estalvi mig combinat: 10.000 - 15.000 € en impostos + accés a hipoteca sense gran entrada.
1. Què és una hipoteca per a joves?
Una "hipoteca per a joves" no és un producte únic. És la combinació de tres elements que, junts, fan que un jove pugui accedir a la primera vivenda en condicions millors que un comprador estàndard:
- Bonificacions fiscals autonòmiques (a Catalunya: ITP al 5%, AJD al 100% de bonificació)
- Aval ICO estatal que cobreix el 20% que el banc no finança
- Productes bancaris específics amb tipus i condicions adaptades a perfil jove
L'estalvi combinat pot ser molt rellevant: un pis de 200.000 € a Sabadell pot suposar entre 11.000 i 14.000 € menys de cost d'entrada respecte a una compra estàndard. A més, l'aval ICO permet entrar al mercat sense haver de tenir 40.000-60.000 € estalviats.
2. Requisits per ser considerat "jove" a Catalunya
Els requisits varien segons l'ajut o producte, però els paràmetres principals són:
| Concepte | Requisit |
|---|---|
| Edat | ≤ 35 anys en la data de signatura (ampliat des de juny 2025) |
| Base imposable IRPF | ≤ 36.000 € (base general + estalvi - mínim personal i familiar) |
| Habitatge habitual | Has de viure-hi efectivament 3 anys mínim |
| Empadronament | Has d'habitar el pis en els 12 mesos posteriors a la compra |
| Aval ICO (addicional) | Ingressos bruts < 37.800 €/any (75.600 € en parella) |
Recorda: l'edat es comprova en la data de l'escriptura, no quan demanes el pre-càlcul. Si fas 36 anys aquest any i no compleixes encara, val la pena accelerar la signatura.
3. Les tres ajudes principals que has de conèixer
3.1. ITP reduït al 5% (segona mà)
L'Impost de Transmissions Patrimonials es paga quan compres un pis de segona mà. A Catalunya, el tipus general és del 10% (puja al 11-13% en pisos cars), però amb la Tarifa Única Jove del Decret Llei 5/2025 baixa al 5% si compleixes:
- ≤ 35 anys en data d'escriptura
- Base IRPF ≤ 36.000 €
- Pis com a vivenda habitual
Exemple d'estalvi ITP
Pis de segona mà a Granollers, 210.000 €.
ITP estàndard (10%): 21.000 €.
ITP jove (5%): 10.500 €.
Estalvi: 10.500 €
→ Llegir la guia completa de l'ITP jove a Catalunya
3.2. AJD bonificat al 100% (escriptura d'hipoteca i obra nova)
L'Impost d'Actes Jurídics Documentats grava les escriptures notarials. A Catalunya és de l'1,5% general (3,5% si renúncia a IVA). Amb el Decret 5/2025, els mateixos joves que compleixen els requisits del ITP tenen una bonificació del 100%: paguen 0 €.
Això inclou:
- AJD de l'escriptura d'hipoteca (s'aplica sempre que demanes una hipoteca)
- AJD de l'escriptura d'obra nova (només si compres pis nou)
Exemple d'estalvi AJD
Pis d'obra nova a Sabadell, 270.000 €.
AJD estàndard (1,5%): 4.050 €.
AJD jove (0%): 0 €.
Estalvi: 4.050 €
3.3. Aval ICO: fins al 95-100% sense estalvi del 20%
L'aval ICO és una garantia pública que cobreix el 20% del preu que el banc no acostuma a finançar. En lloc de necessitar 40.000-60.000 € estalviats per a un pis de 200.000 €, només necessites el 10-15% per a despeses (notaria, registre, gestoria, taxació).
Requisits específics de l'aval ICO:
- Menors de 35 anys o famílies amb menors a càrrec
- Ingressos bruts ≤ 37.800 €/any (75.600 € en parella)
- Vivenda habitual
- Preu màxim segons municipi (a Barcelona pot arribar a 350.000 €)
- Vigent fins al 31 de desembre de 2027
→ Llegir la guia de l'aval ICO per a joves · → Comparativa de l'aval ICO a cada banc
4. Comparativa de bancs: qui ofereix la millor hipoteca per a joves a Catalunya?
No tots els bancs accepten el mateix perfil ni ofereixen les mateixes condicions amb aval ICO. Resum aproximat (maig 2026):
| Banc | TIN aprox. | Aprovació | Punt fort |
|---|---|---|---|
| Caixabank | 2,80 - 3,20% | Estricta | Oficina física, ràpid amb aval ICO |
| BBVA | 2,90 - 3,40% | Mitjana | Online àgil, accepta perfils joves |
| ING | 2,85 - 3,15% | Estricta | Sense vinculació superflua |
| Santander | 2,95 - 3,50% | Mitjana | Flexible amb autònoms i contractes recents |
| Sabadell | 2,99 - 3,45% | Mitjana | Banc català, programa "Compte Jove" |
| MyInvestor | 2,29 - 2,90% | Estricta | Millor TIN inicial, sense bonificacions |
| Openbank | 2,79 - 3,20% | Mitjana | 100% digital, fix tota la vida |
Dades orientatives. El TIN final depèn del teu perfil i de les vinculacions que acceptis. Veure comparativa completa →
5. Quanta hipoteca puc demanar?
La regla bàsica que apliquen tots els bancs és que la quota mensual no pot superar el 30-35% dels ingressos nets. Exemple ràpid:
| Ingressos nets/mes | Quota màx. (35%) | Import aprox. demanable |
|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | ~115.000 € (30 anys, 3% TIN) |
| 2.000 € | 700 € | ~155.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ~195.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ~235.000 € |
| 4.000 € (parella) | 1.400 € | ~310.000 € |
Si compreu en parella amb un titular d'ingressos més alts, podeu accedir a hipoteques més grans. Però recorda: per a les bonificacions fiscals, tots els titulars han de complir els requisits d'edat i base IRPF (o s'aplica proporcionalment).
→ Usa el nostre simulador per calcular la teva quota
6. Documents necessaris per demanar la hipoteca
Aquesta és la llista típica de documents que et demanaran tots els bancs. Tenir-la preparada accelera el procés:
Documentació personal
- DNI / NIE en vigor
- Vida laboral actualitzada (es demana gratis al SEPE/Seguretat Social)
- Última declaració d'IRPF presentada
- Si esteu casats/parella de fet: certificat corresponent
Documentació econòmica (compte aliè)
- 3-6 últimes nòmines (depèn del banc, 3 és el mínim)
- Contracte laboral
- Extractes bancaris dels últims 3-6 mesos de tots els comptes
Documentació econòmica (autònom)
- Últimes 4 declaracions d'IVA (model 303)
- Resum anual d'IVA (model 390)
- IRPF dels últims 2 anys (model 100 o 130)
- Extractes bancaris
Documentació del pis
- Contracte d'arres signat
- Nota simple del Registre de la Propietat (la demanes al notari o al Registre)
- Cèdula d'habitabilitat (vivenda de segona mà)
- Certificat energètic
- Plànol del pis si està disponible
7. Procés pas a pas: del primer banc al notari
Setmana 1-4: Càlcul i cerca
- Calcula què et pots permetre amb el nostre simulador.
- Demana pre-càlcul a 2-3 bancs diferents amb nòmines i IRPF. En 1 setmana et diran quant et deixen.
- Cerca pis als portals (Idealista, Fotocasa, Habitaclia) o per agència. Visita un mínim de 10 abans d'una oferta.
Setmana 5: Oferta i arres
- Si la venedora accepta la teva oferta, signa un contracte d'arres penitencials i paga el 5-10%.
- Clàusula clau: inclou al contracte una "condició a la concessió de l'hipoteca" perquè si el banc et rebutja, recuperis les arres.
Setmana 6-9: Tramitació bancària
- El banc encarrega la taxació oficial (300-500 €).
- Presentes tota la documentació. El banc emet la FEIN (Fitxa Europea d'Informació Normalitzada): és la teva oferta vinculant.
- Tens 10 dies per analitzar la FEIN abans de signar.
Setmana 10-11: Notari
- Visita prèvia al notari (obligatori per Llei 5/2019): et llegeix l'hipoteca i firmes una acta de transparència. Gratuït.
- Signatura de l'escriptura: signes compravenda i hipoteca, el banc paga al venedor, et donen les claus.
→ Llegir el procés detallat de la primera hipoteca
8. Quant em costarà en total (a banda del pis)?
Comprar un pis té costos extra més enllà del preu i la hipoteca:
| Concepte | Cost aprox. (sobre 200.000 €) | Amb bonificació jove |
|---|---|---|
| ITP (segona mà, 10%) | 20.000 € | 10.000 € (5%) |
| IVA (obra nova, 10%) | 20.000 € | 20.000 € (no es redueix) |
| AJD (1,5%) | 3.000 € | 0 € |
| Notaria | 600-900 € | Igual |
| Registre | 400-700 € | Igual |
| Gestoria | 300-500 € | Igual |
| Taxació | 300-500 € | Igual |
| Assegurança llar (any) | 200-400 € | Igual |
| Total estàndard | 25.000 € | — |
| Total amb bonificació jove | — | ~12.000 € |
9. Errors comuns que has d'evitar
- Anar a un sol banc. Les condicions varien molt; demana sempre a 3-5 entitats.
- No comprovar la base IRPF. El requisit és la "base imposable" (no el sou brut). Pot ser que penses que no entres i sí entris.
- No incloure la clàusula d'arres. Si la venedora et fa signar arres sense condicionar-les a la concessió de l'hipoteca, pots perdre els diners.
- Oblidar les despeses. Tot i amb aval ICO necessites entre el 10-15% del preu en metàl·lic.
- Aplicar TIN com a tipus final. Compara sempre el TAE, que inclou comissions i vinculacions.
- No comprovar bonificacions ITP/AJD. El notari NO les aplica automàticament; les has de demanar a l'ATC amb el Model 600.
→ Llegir els 7 errors més comuns
10. Preguntes freqüents
Tinc 34 anys i la meva parella 37. Podem aplicar la bonificació?
Sí, però només sobre la teva part. Si compreu al 50%, tu aplicaràs l'ITP del 5% i AJD 0% sobre el 50% del preu; la teva parella pagarà l'ITP estàndard (10%) sobre el seu 50%.
Sóc autònom. Puc accedir a l'aval ICO?
Sí. Els bancs solen demanar 2 anys d'activitat consolidada amb IRPF presentat. Si compleixes el límit d'ingressos (≤ 37.800 € bruts/any), pots accedir.
I si vens el pis abans dels 3 anys?
Perds la bonificació i has de pagar la diferència més interessos en una autoliquidació complementària. Excepcions admeses: matrimoni, separació, trasllat laboral, primer ocupació, etc. Veure detall →
Tinc 33 anys i base IRPF 38.000 €. Què passa?
Estàs per sobre del límit de 36.000 €, així que no entres a la Tarifa Única Jove. Però sí pots accedir a l'aval ICO mentre estiguis sota dels 37.800 € bruts/any (37.800 ≈ base imposable 33.000-35.000 €). És possible que entris a un però no a l'altre.
Quina és la diferència entre la base imposable i el sou brut?
La base imposable de l'IRPF = sou brut anual − despeses deduïbles (Seguretat Social, pensions, etc.) − mínim personal i familiar. Per a un sou brut de 35.000 €/any, la base sol estar entre 26.000-29.000 €.
Em pot ajudar un banc o he d'anar amb un intermediari?
Pots fer-ho tot tu sol, però només veuràs les ofertes del banc on vagis. Un assessor/intermediari (com nosaltres) compara entre 5-7 bancs i et prepara el perfil amb la documentació necessària. El servei és gratuït perquè el banc paga la comissió, no tu. Llegir més →
Article actualitzat el maig de 2026 amb la normativa vigent. Normativa de referència: Decret Llei 5/2025 (Catalunya), Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, programa d'avals ICO vigent fins al 31-12-2027. La informació és orientativa; consulta amb un assessor fiscal o l'Agència Tributària de Catalunya abans de prendre decisions definitives.
Articles relacionats
→ ITP i AJD per a joves a Catalunya
→ Avals ICO per a joves: el 95% sense estalvi
→ Aval ICO a cada banc: comparativa
→ ITP jove: de 32 a 35 anys el 2025
→ Abandonar l'habitatge abans dels 3 anys
→ La teva primera hipoteca pas a pas
→ Assessorament gratuït en hipoteca jove