Pas 1. Saber què et pots permetre
Calcula quanta hipoteca pots assumir. Regla del 35%: la quota màxima hauria de ser el 35% dels ingressos nets. Usa el nostre simulador.
Pas 2. Estalviar el mínim necessari
Si no tens aval ICO: 20% del preu + 10-12% de despeses = ~30% del preu del pis. Amb aval ICO pot baixar a 10-15% només per despeses.
Pas 3. Cercar pis
Portals (Idealista, Fotocasa, Habitaclia), agències locals o de bocaboca. Visita com a mínim 10 pisos abans d'una oferta per tenir referències.
Pas 4. Precàlcul de viabilitat amb un banc
Abans de fer una oferta, demana a 2-3 bancs una "precàlcul" o "pre-aprovació" d'hipoteca. Amb nòmines i IRPF et diuen en pocs dies quant et deixen.
Pas 5. Fer oferta i firmar arres
Si la venedora accepta, signeu un contracte d'arres penitencials i pagues el 5-10% del preu. Si tu et fas enrere, perds aquests diners. Si ho fa la venedora, te'ls torna doblats.
Clàusula clau
Inclou al contracte d'arres una clàusula de condicionament a la hipoteca: si el banc finalment no et concedeix el préstec, recuperes les arres sense penalització.
Pas 6. Taxació
El banc encarrega una taxació oficial del pis (300-500 €). El banc finança sobre el menor entre preu i taxació.
Pas 7. Presentar documentació completa al banc
Llista habitual: DNI, IRPF de 2 anys, 3-6 nòmines, vida laboral, extractes del compte, contracte d'arres, notes simples del Registre, escriptura d'arres.
Pas 8. FEIN i FiAE
El banc emet la FEIN (Fitxa Europea d'Informació Normalitzada): condicions vinculants de la teva hipoteca. Tens 10 dies per analitzar-la abans de signar. També rebràs la FiAE (Fitxa d'Advertiments Estandarditzats).
Pas 9. Visita prèvia al notari (acta de transparència)
Com a mínim 1 dia abans de la signatura, has d'anar al notari perquè et llegeixi la hipoteca i firmi una acta que dius que has entès les condicions. És obligatori des de la Llei 5/2019 i gratuït.
Pas 10. Signatura de l'escriptura al notari
El gran dia: en la mateixa sessió signes l'escriptura de compravenda i l'escriptura d'hipoteca. El banc paga al venedor, tu et quedes les claus. El notari envia les escriptures al Registre de la Propietat.
Calendari típic
| Setmana | Acció |
|---|---|
| 1-4 | Cerca de pis i precàlcul bancari |
| 5 | Oferta i arres |
| 6-8 | Taxació + documentació al banc |
| 9-10 | Anàlisi banc + FEIN |
| 11 | Acta notarial + signatura |
Total: 2-3 mesos. Amb aval ICO afegeix ~3 setmanes més.
Costos totals d'una compra amb hipoteca (resum)
- ITP (segona mà) o IVA (obra nova): 5-10% (IVA fix 10%)
- AJD: 0,5-1,5% (segons bonificació)
- Notaria: 600-900 €
- Registre: 400-700 €
- Gestoria: 300-500 €
- Taxació: 300-500 €
- Assegurança de llar (obligatòria): 200-400 €/any