1. TIN (Tipus d'Interès Nominal)
És el percentatge "pur" que et cobra el banc per deixar-te els diners. Si veus TIN 2,89%, significa que cada any pagues el 2,89% del capital pendent en interessos. És el número que més es publicita perquè és el més baix, però no és el cost real.
2. TAE (Taxa Anual Equivalent)
És el cost real de la hipoteca perquè inclou el TIN més totes les despeses i comissions (obertura, notaria, assegurances obligatòries, etc.). És el número que has de mirar sempre per comparar ofertes.
Una hipoteca amb TIN 2,5% però comissió d'obertura de l'1% i assegurances obligatòries pot tenir una TAE superior a una altra amb TIN 2,9% sense vinculació.
3. Euríbor + diferencial (hipoteca variable)
En una hipoteca variable, el tipus es revisa cada 6 o 12 mesos i es calcula així:
TIN = Euríbor + diferencial
Exemple: si l'Euríbor està al 2,4% i el teu diferencial és del 0,69%, el teu TIN serà del 3,09% durant el proper període. L'Euríbor és el tipus interbancari europeu, canvia cada mes segons el BCE.
Consell
Abans de signar una hipoteca variable, simula la quota amb un Euríbor "estressat" (per exemple al 4% o 5%). Si no la podries pagar en aquest escenari, busca una fixa o mixta.
4. Bonificacions
Els bancs ofereixen un TIN més baix si contractes productes amb ells. Les habituals:
- Nòmina domiciliada (requisit mínim normalment 1.500-3.000 €/mes).
- Assegurança de llar amb el banc (~200-400 €/any).
- Assegurança de vida (~200-500 €/any segons edat).
- Plans de pensions, targetes de crèdit, alarmes...
Cada producte pot bonificar entre 0,05 i 0,30 punts. Compte: si sumes bonificacions, assegura't que el cost dels productes no supera el que t'estalvies.
Exemple numèric
Hipoteca 200.000 € a 30 anys:
- Sense bonificacions: TIN 3,20% → 865 €/mes
- Amb bonificacions (TIN 2,89% - ~700 €/any en pòlisses): 831 €/mes + 58 €/mes de pòlisses = 889 €/mes
Aquí, no bonificar és més barat a llarg termini. Fes sempre el càlcul complet.
5. Comissions que has de vigilar
- Comissió d'obertura: 0-1% del capital. Si pots, busca-la al 0%.
- Comissió per amortització anticipada parcial: màxim legal 0,15-0,25% segons anys.
- Comissió per cancel·lació total: 0-0,5%.
- Comissió per subrogació: quan canvies de banc. Algunes hipoteques la tenen a 0%.
- Risc per tipus (en fixes): comissió si amortitzes anticipadament (màxim 2% els primers 10 anys, 1,5% després).
6. LTV (Loan to Value)
Percentatge del valor del pis que et financen.
- Estàndard: 80% del valor de compra o taxació, el menor dels dos.
- Amb aval ICO per a joves: fins al 95% o 100%.
- Pisos de bancs: pot arribar al 100% en immobles del propi banc.
7. Termini
La durada afecta molt. Un termini més llarg fa la quota més baixa però els interessos totals més alts. Per a joves, fer 30 anys és habitual per reduir l'esforç mensual.
Checklist per comparar dues hipoteques
Què comparar, en ordre d'importància
1. TAE (no el TIN). 2. Vinculació exigida (calcula el cost dels productes). 3. Comissions (obertura, amortització). 4. LTV màxim. 5. Termini. 6. Flexibilitat (subrogació, carència, ampliació).
Fes servir el nostre simulador amb comparador per veure costos totals reals costat a costat.