El requisit del manteniment de 3 anys
L'Agència Tributària de Catalunya (ATC) aplica la mateixa definició d'habitatge habitual que l'IRPF estatal: una vivenda en què el contribuent resideix de manera continuada durant 3 anys, computats des del moment en què comença a habitar-la, sempre que això passi dins dels 12 mesos posteriors a l'escriptura de compra.
Aquest requisit és condició per mantenir les bonificacions per a joves del Decret Llei 5/2025: ITP reduït al 5% i AJD bonificat al 100%.
Definició clau
"Habitatge habitual" no és només estar empadronat: implica viure-hi de manera efectiva i permanent. Empadronar-se sense residir realment no és suficient si Hisenda investiga.
Què passa si vens o deixes el pis abans dels 3 anys?
Per regla general, perds el dret a la bonificació, i has de:
- Presentar una autoliquidació complementària a l'ATC.
- Pagar la diferència entre la quota reduïda i la quota normal.
- Sumar-hi els interessos de demora des del dia que vas pagar l'ITP/AJD bonificat fins al pagament complementari.
- Fer-ho dins del mes següent a la data en què deixa de ser el teu habitatge habitual.
Excepcions admeses: quan no perds la bonificació
Tant la legislació estatal (RD 439/2007, art. 41 bis del Reglament de l'IRPF) com l'ATC reconeixen una sèrie d'excepcions justificades en què, tot i no completar els 3 anys, l'habitatge se segueix considerant habitual i conserves la bonificació:
- Matrimoni o formació de parella estable que requereixi canviar de domicili.
- Separació matrimonial, divorci o dissolució de parella estable.
- Trasllat laboral imposat per l'empresa o necessari per acceptar una nova feina.
- Obtenció de la primera ocupació o canvi a una feina més avantatjosa que requereixi traslladar-se a una altra localitat.
- Defunció del titular (els hereus no han de retornar la bonificació).
- Causes anàlogues degudament justificades: per exemple, malaltia greu o necessitat documentada de canviar de domicili per circumstàncies sobrevingudes.
Important
Les excepcions no són automàtiques: has de poder justificar-les documentalment davant l'ATC si te les reclama (contracte de feina nou, certificat de matrimoni, sentència de divorci, etc.).
Exemple pràctic
Júlia, 30 anys, va comprar un pis a Sabadell el juny de 2025 per 200.000 € i va aplicar la tarifa jove:
- ITP al 5% = 10.000 € (en lloc dels 20.000 € al 10%)
- AJD al 0% (en lloc dels 3.000 € a l'1,5%)
- Estalvi total inicial: 13.000 €
Al gener de 2027 (1 any i 7 mesos després), l'empresa la trasllada a Madrid. Aquesta és una causa justificada (trasllat laboral): no perd la bonificació, però ha de poder demostrar el trasllat amb el contracte o la comunicació de l'empresa si Hisenda li ho demana.
En canvi, si Júlia simplement decideix vendre el pis perquè ha trobat un altre que li agrada més, sí perdria la bonificació i hauria de tornar 13.000 € + interessos.
Com es calculen els interessos de demora
Els interessos s'apliquen sobre la diferència no pagada en el seu moment. El tipus d'interès legal de demora a Espanya el 2025-2026 és aproximadament del 4,06% anual (es revisa cada any als pressupostos generals de l'Estat).
Exemple: si han passat 18 mesos des de la compra inicial i la diferència és de 13.000 €, els interessos serien aproximadament: 13.000 × 4,06% × 1,5 anys ≈ 791 €.
Quin model fiscal he d'utilitzar?
L'autoliquidació complementària es presenta amb els mateixos models que l'original:
- Model 600 per a l'ITP (vivenda de segona mà).
- Model 600 també per a l'AJD (escriptura d'hipoteca o obra nova).
S'ha de marcar la casella d'autoliquidació complementària i fer-ho a través de la seu electrònica de l'ATC. El pagament es fa per domiciliació o pagament telemàtic.
I si no declaro el canvi de situació?
Si l'ATC ho descobreix per creuament de dades (per exemple, perquè et donas de baixa al padró i les altes coincideixen amb la venda al Registre de la Propietat), pot iniciar-te un procediment de comprovació amb:
- Liquidació amb la diferència no pagada.
- Interessos de demora (idèntics als que pagaries voluntàriament).
- Una sanció que pot anar del 50% al 150% de la quota deixada d'ingressar, segons la gravetat (qualifica de lleu, greu o molt greu).
En canvi, si regularitzes voluntàriament dins del mes (o fins i tot després, abans que t'ho reclamin), no hi ha sanció: només interessos.
Recomanacions pràctiques
- Guarda la documentació que pugui justificar una excepció: contracte de feina, sentència de divorci, certificat de matrimoni, informe mèdic...
- Si tens dubtes sobre si la teva situació encaixa com a excepció, consulta amb un assessor fiscal abans de moure el padró o vendre.
- L'ATC permet fer consultes vinculants prèvies si la situació és complexa.
- No esperis: si saps que has de marxar, presenta la complementària els 30 dies següents per evitar sancions.
Aquest article és informatiu. Cada cas té matisos: contacta amb un assessor fiscal o consulta l'Agència Tributària de Catalunya abans de prendre decisions. Normativa de referència: Decret Llei 5/2025 (Catalunya), Reial Decret 439/2007 (IRPF, art. 41 bis sobre habitatge habitual).