El Real Decreto-ley 29/2026 está publicado en el BOE y en vigor desde el 8 de octubre, pero todavía no se puede solicitar: falta su convalidación y el acuerdo que fije requisitos y procedimiento. Actualizaremos esta guía en cuanto haya novedades.
1. ¿Qué es el préstamo Tu Casa?
Es un préstamo público gestionado por el ICO que se suma a tu hipoteca para cubrir la parte que el banco no financia. Los bancos suelen prestar el 80% del valor del piso; Tu Casa cubre el menor importe entre el 20% del valor y 50.000 €, al 0% de interés y sin comisiones.
No es una subvención: hay que devolverlo entero. La ventaja es que no genera intereses y que puedes aplazar su devolución hasta terminar de pagar la hipoteca (con un máximo de 30 años), para después devolverlo en un plazo de hasta 10 años.
Lo crea el artículo 19 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, y es intergeneracional: el decreto no fija límite de edad. Basta con que sea tu primera vivienda habitual y la compres con hipoteca.
2. Requisitos: lo que se sabe y lo que falta
| Requisito | Estado |
|---|---|
| Primera vivienda habitual | Fijado |
| Comprar con hipoteca bancaria | Fijado (complementa a la hipoteca) |
| Límite de edad | No hay |
| Importe | Fijado: el menor entre el 20% del valor y 50.000 € |
| Límite de ingresos | Pendiente |
| Precio máximo de la vivienda | Pendiente |
| Cómo y dónde se pide | Pendiente (probablemente a través de los bancos, como el aval ICO) |
Los requisitos pendientes los fijará un Acuerdo del Consejo de Ministros. De ellos dependerá que sea útil en mercados caros como Barcelona: si el precio máximo es bajo, muchos pisos quedarán fuera.
3. ¿Cuándo se podrá pedir?
- 29 de septiembreEl Gobierno aprueba el primer paquete de vivienda con el mecanismo Tu Casa (sin dotación).
- 2 de octubreEl Congreso rechaza los decretos (PP, Vox y Junts).
- 6-8 de octubreNuevo Real Decreto-ley 29/2026 con 10.000 millones. BOE del 7 de octubre, en vigor el 8.
- Antes de primeros de noviembreLa Diputación Permanente debe convalidarlo (30 días). Las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre.
- DespuésAcuerdo del Consejo de Ministros con requisitos, convenio con el ICO y apertura de solicitudes.
Si el decreto no se convalida, la medida decae. Y con elecciones a la vista, el calendario real de solicitudes es incierto: no conviene paralizar una compra solo esperando Tu Casa sin saber si cumplirás los requisitos.
4. La letra pequeña: precio máximo de venta para siempre
Es la condición más importante y la que menos se cuenta. Si compras con Tu Casa:
- La vivienda queda sujeta para siempre a un precio máximo de venta: el de compra actualizado con el IPC (más algunas obras de mejora, según se regule).
- Si la alquilas, la renta deberá estar por debajo del índice de precios de referencia.
- La limitación se escribe en la escritura y se inscribe en el Registro de la Propiedad, así que afecta también a los siguientes compradores.
En la práctica, renuncias a la revalorización por encima de la inflación. Si piensas vender en unos años para comprar algo más grande, tenlo muy en cuenta.
5. Tu Casa o aval ICO: ¿qué te conviene?
Ambos resuelven el mismo problema (no tener el 20% de entrada), pero funcionan distinto. El aval ICO está disponible hoy; Tu Casa todavía no.
| Aval ICO | Tu Casa | |
|---|---|---|
| Qué es | Garantía del Estado al banco | Préstamo del ICO al 0% |
| Quién | ≤ 35 años o con menores a cargo; ingresos ≤ 37.800 € (75.600 € en pareja) | Primera vivienda, sin límite de edad; renta y precio por definir |
| Financiación | El banco presta hasta el 100% | Hipoteca del 80% + Tu Casa hasta 20% (máx. 50.000 €) |
| Intereses de la entrada | Los de tu hipoteca | 0% |
| Reventa | Libre | Precio máximo permanente (compra + IPC) |
| Disponible | Sí, hasta el 31-12-2027 | Todavía no |
¿Se pueden combinar? El decreto no lo aclara. Como ambos cubren el mismo tramo, lo previsible es usar uno u otro.
- Si tienes más de 35 años y no tienes hijos: no puedes pedir el aval ICO, así que Tu Casa puede ser tu mejor opción cuando se active.
- Si tienes 35 años o menos: el aval ICO ya funciona y no limita la reventa; Tu Casa te ahorraría intereses sobre la entrada. Depende de si priorizas pagar menos o poder vender libremente.
6. Ejemplos en Cataluña
Precios medios de nuestras guías por provincia, hipoteca fija del 80% a 30 años al 2,75% TIN (octubre 2026) y comprador de 35 años o menos con ITP reducido del 5% (gastos estimados del 6,5%). Orientativo:
| Provincia | Precio | Tu Casa | Cuota hipoteca | Ahorro necesario | Sin ayuda |
|---|---|---|---|---|---|
| Barcelona | 280.000 € | 50.000 € | 914 €/mes | ~24.000 € | ~74.000 € |
| Girona | 200.000 € | 40.000 € | 653 €/mes | ~13.000 € | ~53.000 € |
| Tarragona | 175.000 € | 35.000 € | 572 €/mes | ~11.400 € | ~46.400 € |
| Lleida | 140.000 € | 28.000 € | 457 €/mes | ~9.100 € | ~37.100 € |
En Barcelona el 20% (56.000 €) supera el tope, así que Tu Casa se queda en 50.000 € y tienes que aportar 6.000 € más. Cuando termines la hipoteca, devolverías Tu Casa en 10 años: unos 417 €/mes en Barcelona, 333 € en Girona, 292 € en Tarragona y 233 € en Lleida. Si tienes más de 35 años, el ITP general es del 10% y los gastos suben unos 5 puntos.
Tu Casa no cubre los gastos
Impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación siguen saliendo de tu bolsillo. Y el banco seguirá estudiando tus ingresos y tu endeudamiento como siempre: Tu Casa resuelve el ahorro, no la solvencia.
7. ¿Esperar a Tu Casa o comprar ya?
- Compra ya si tienes 35 años o menos (o hijos a cargo) y entras en el aval ICO: puedes financiar hasta el 100% hoy, sin límite de reventa.
- Prepárate para Tu Casa si tienes más de 35 años sin hijos y te falta la entrada: ten lista la documentación y una preaprobación del banco para moverte rápido cuando se abra.
- En ambos casos, saber cuánto te presta el banco es el primer paso. Eso no depende de ninguna ayuda.
8. Preguntas frecuentes
¿Ya se puede pedir?
No. Falta la convalidación del decreto y el acuerdo que fije requisitos y procedimiento.
¿Hay límite de edad?
No. El decreto no fija ninguno: vale para cualquier persona que compre su primera vivienda habitual.
¿Es una subvención?
No, es un préstamo al 0% que se devuelve entero, con carencia de hasta 30 años y 10 años para pagarlo.
¿Puedo vender el piso?
Sí, pero nunca por encima del precio de compra actualizado con el IPC. La limitación es permanente y consta en el Registro.
¿Es compatible con el ITP reducido de Cataluña?
Son cosas distintas: el ITP del 5% para jóvenes es un impuesto autonómico y Tu Casa un préstamo estatal. Nada en el decreto impide sumar ambos, pero habrá que confirmarlo cuando se publique el desarrollo.
¿Es compatible con el aval ICO?
El decreto no lo aclara. Como cubren el mismo tramo, lo previsible es elegir uno.
Guía actualizada el 7 de octubre de 2026. Normativa: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), artículo 19. Los ejemplos son orientativos y no constituyen una oferta. Los requisitos definitivos dependerán del Acuerdo del Consejo de Ministros que desarrolle la línea.
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