1. TIN (Tipo de Interés Nominal)
Es el porcentaje "puro" que te cobra el banco por prestarte el dinero. Si ves TIN 2,89%, significa que cada año pagas el 2,89% del capital pendiente en intereses. Es el número que más se publicita porque es el más bajo, pero no es el coste real.
2. TAE (Tasa Anual Equivalente)
Es el coste real de la hipoteca porque incluye el TIN más todos los gastos y comisiones (apertura, notaría, seguros obligatorios, etc.). Es el número que debes mirar siempre para comparar ofertas.
Una hipoteca con TIN 2,5% pero comisión de apertura del 1% y seguros obligatorios puede tener una TAE superior a otra con TIN 2,9% sin vinculación.
3. Euríbor + diferencial (hipoteca variable)
En una hipoteca variable, el tipo se revisa cada 6 o 12 meses y se calcula así:
TIN = Euríbor + diferencial
Ejemplo: si el Euríbor está al 2,4% y tu diferencial es del 0,69%, tu TIN será del 3,09% durante el próximo período. El Euríbor es el tipo interbancario europeo, cambia cada mes según el BCE.
Consejo
Antes de firmar una hipoteca variable, simula la cuota con un Euríbor "estresado" (por ejemplo al 4% o 5%). Si no pudieras pagarla en ese escenario, busca una fija o mixta.
4. Bonificaciones
Los bancos ofrecen un TIN más bajo si contratas productos con ellos. Las habituales:
- Nómina domiciliada (requisito mínimo normalmente 1.500-3.000 €/mes).
- Seguro de hogar con el banco (~200-400 €/año).
- Seguro de vida (~200-500 €/año según edad).
- Planes de pensiones, tarjetas de crédito, alarmas...
Cada producto puede bonificar entre 0,05 y 0,30 puntos. Cuidado: si sumas bonificaciones, asegúrate de que el coste de los productos no supera lo que te ahorras.
Ejemplo numérico
Hipoteca 200.000 € a 30 años:
- Sin bonificaciones: TIN 3,20% → 865 €/mes
- Con bonificaciones (TIN 2,89% - ~700 €/año en pólizas): 831 €/mes + 58 €/mes de pólizas = 889 €/mes
Aquí, no bonificar es más barato a largo plazo. Haz siempre el cálculo completo.
5. Comisiones que debes vigilar
- Comisión de apertura: 0-1% del capital. Si puedes, búscala al 0%.
- Comisión por amortización anticipada parcial: máximo legal 0,15-0,25% según años.
- Comisión por cancelación total: 0-0,5%.
- Comisión por subrogación: cuando cambias de banco. Algunas hipotecas la tienen al 0%.
- Riesgo por tipo (en fijas): comisión si amortizas anticipadamente (máximo 2% los primeros 10 años, 1,5% después).
6. LTV (Loan to Value)
Porcentaje del valor del piso que te financian.
- Estándar: 80% del valor de compra o tasación, el menor de los dos.
- Con aval ICO para jóvenes: hasta el 95% o 100%.
- Pisos de bancos: puede llegar al 100% en inmuebles del propio banco.
7. Plazo
La duración afecta mucho. Un plazo más largo hace la cuota más baja pero los intereses totales más altos. Para jóvenes, hacer 30 años es habitual para reducir el esfuerzo mensual.
Checklist para comparar dos hipotecas
Qué comparar, en orden de importancia
1. TAE (no el TIN). 2. Vinculación exigida (calcula el coste de los productos). 3. Comisiones (apertura, amortización). 4. LTV máximo. 5. Plazo. 6. Flexibilidad (subrogación, carencia, ampliación).
Utiliza nuestro simulador con comparador para ver costes totales reales lado a lado.